Le 15 novembre 2025, l'Assemblée nationale a adopté à une large majorité le nouveau statut du bailleur privé, un dispositif fiscal inédit conçu pour redonner du souffle à un marché immobilier en berne. Ce texte, porté par la ministre du Logement Valérie Létard, entre en vigueur le 1er janvier 2026, après avoir été validé dans le cadre du projet de loi de finances 2025. La mesure vise à répondre à une urgence criante : la France doit construire 500 000 logements par an pour combler son déficit, selon les chiffres du ministère du Logement. Mais ce n’est pas seulement une question de pierre — c’est aussi une question de confiance. Les propriétaires particuliers, les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) familiales et les investisseurs non professionnels sont appelés à rejoindre le combat. Les grands acteurs du secteur, eux, restent exclus. Pourquoi ? Parce que le système vise à réveiller les petits et moyens investisseurs, ceux qui ont laissé leur épargne dormir depuis des années, par peur des charges, des réglementations et des rendements incertains.
Un amortissement jusqu’à 5,5 %, un levier fiscal sans précédent
Le cœur du dispositif ? Un amortissement fiscal annuel de 5 % pour les logements neufs, et 4 % pour les biens anciens — à condition que les travaux de rénovation représentent au moins 15 % du prix d’achat. Mais le vrai coup de pouce, c’est le bonus : jusqu’à 1,5 % supplémentaire pour les logements loués à des tarifs modérés (intermédiaires, sociaux ou très sociaux). Cela permet d’atteindre un taux d’amortissement record de 5,5 %, selon les calculs de Defiscalisation.immo. Pour un bien acheté 300 000 €, cela signifie jusqu’à 16 500 € d’amortissement annuel déductibles du revenu global. Un chiffre qui fait tourner les têtes. Et ce n’est qu’un début.
Le gouvernement a aussi relevé l’abattement micro-foncier à 50 %, avec un plafond de revenus fonciers annuels porté à 30 000 €. Pour les investisseurs qui font des pertes — souvent le cas après des travaux lourds —, le déficit foncier peut désormais être imputé jusqu’à 40 000 € par an, contre seulement 10 700 € auparavant. Et pour les rénovations énergétiques ? Ce plafond est temporairement doublé à 21 400 €. Une mesure qui, selon Maslow.immo, récompense ceux qui osent transformer des passoires thermiques en logements durables.
Des conditions strictes, mais des avantages concrets
Le dispositif ne s’applique pas n’importe où, ni n’importe comment. Le bien doit être situé en zone tendue — c’est-à-dire dans une commune où la demande locative dépasse largement l’offre, comme Paris, Lyon, Toulouse ou même des villes moyennes comme Perpignan ou Amiens. Le bail doit durer au moins six ans consécutifs. Les loyers sont encadrés par décret, selon la taille du logement et sa localisation. Et surtout : le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être en classe A ou B pour les biens anciens. Pour les constructions neuves, la réglementation RE 2020 est obligatoire. Rien de nouveau sous le soleil ? Pas tout à fait. Ce qui change, c’est que ces exigences sont désormais liées à des incitations concrètes. On ne punit plus les passoires thermiques — on les récompense.
Exonération de l’IFI et plus-value à 20 ans : un changement de paradigme
La mesure la plus surprenante ? L’exclusion totale des logements loués à long terme de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Pour la première fois, l’État reconnaît que louer un bien, c’est un service public. Ce n’est plus un acte de spéculation — c’est un engagement social. Et pour les cessions ? Après 20 ans de détention, plus-value et prélèvements sociaux sont totalement exonérés. Aujourd’hui, même après 22 ans, l’impôt reste partiellement applicable. Ce changement transforme l’immobilier locatif en un placement patrimonial à long terme, presque comme un livret A… mais avec un rendement réel.
Un impact économique large, au-delà du logement
Le gouvernement est clair : ce n’est pas juste une réforme fiscale. C’est un plan d’emploi. Selon Bati-Armor, chaque logement rénové ou construit génère entre 8 et 12 emplois directs et indirects — dans le bâtiment, la fourniture de matériaux, l’ingénierie énergétique. Avec l’objectif de 500 000 logements par an, le dispositif pourrait créer jusqu’à 6 millions de jours de travail par an. Et les petites entreprises locales en profiteront. Les artisans locaux, souvent oubliés par les grands groupes, retrouvent une clientèle stable. Les notaires, eux, bénéficient d’une réduction des frais de mutation pour les constructions neuves. La taxe foncière sera temporairement exonérée pendant trois ans pour les logements neufs — une mesure de soutien à la relance du permis de construire, qui a chuté de 22 % depuis 2022.
Les réactions : entre enthousiasme et prudence
"C’est un levier gagnant pour tous", a déclaré Valérie Létard lors de la présentation du texte. "Les propriétaires investissent, les locataires trouvent un logement décent, et l’environnement gagne." Des mots qui résonnent. Mais certains observateurs restent prudents. "Il faudra veiller à ce que les investisseurs ne se contentent pas de rénover des logements pour obtenir le bonus, puis les revendent dès que les six ans sont passés", a averti Lucie Moreau, économiste à l’Institut du Logement Durable. "La clé, c’est la pérennité du parc locatif."
Les syndicats de propriétaires, eux, saluent la mesure. "On a enfin un cadre clair, prévisible, qui donne envie d’investir", a déclaré Henri Dubois, président de l’Association des Petits Propriétaires Locatifs. "Avant, on se demandait si ça valait le coup. Là, on peut faire un calcul en cinq minutes."
Quid des zones rurales et des villes moyennes ?
Un point reste en suspens : les villes de moins de 50 000 habitants, souvent exclues des zones tendues, ne bénéficient pas directement du dispositif. "C’est un biais", reconnaît une source au ministère. "Mais nous travaillons sur un volet complémentaire pour les territoires fragiles, qui sera présenté en 2026." En attendant, les maires de villes comme Saint-Étienne, Clermont-Ferrand ou Nancy espèrent que leur inclusion dans les zones tendues sera étendue dès 2027, à la lumière des premiers résultats.
Le calendrier : de l’adoption à l’application
- 15 novembre 2025 : adoption par l’Assemblée nationale
- Décembre 2025 : examen au Sénat et adoption définitive
- 1er janvier 2026 : entrée en vigueur du statut
- Avril 2026 : publication des décrets fixant les plafonds de loyers et les zones tendues
- 1er juillet 2026 : ouverture des déclarations fiscales avec les nouvelles règles
Frequently Asked Questions
Qui peut bénéficier du nouveau statut du bailleur privé ?
Seuls les propriétaires particuliers, les SCI familiales et les investisseurs non professionnels sont éligibles. Les bailleurs sociaux, les grands groupes immobiliers et les sociétés commerciales sont exclus. Le bien doit être situé en zone tendue, loué au moins six ans, avec des loyers encadrés et un DPE A ou B pour les anciens logements.
Comment l’amortissement de 5,5 % fonctionne-t-il en pratique ?
Pour un bien ancien de 250 000 €, si vous investissez 40 000 € dans des travaux (16 % du prix), vous obtenez 4 % d’amortissement, soit 10 000 €. Si vous louez à un loyer social, vous ajoutez 1,5 %, soit 3 750 € supplémentaires. Total : 13 750 € d’amortissement annuel déductibles. Cela réduit considérablement votre imposition sur les revenus locatifs.
Pourquoi l’exonération de l’IFI est-elle une révolution ?
Jusqu’à présent, tout bien immobilier entrait dans l’assiette de l’IFI, même s’il était loué. Désormais, les logements loués à long terme sont totalement exclus. Cela change la donne pour les propriétaires aisés qui veulent investir sans payer un impôt sur leur patrimoine productif. C’est la première fois que l’État valorise l’investissement locatif comme un service public, pas comme une forme de richesse.
Le dispositif favorise-t-il vraiment la transition énergétique ?
Oui, et c’est le point fort du texte. En liant les avantages fiscaux à des exigences énergétiques strictes (DPE A/B, RE 2020), le gouvernement pousse les propriétaires à rénover plutôt que de vendre ou de laisser dégrader. Les travaux de rénovation énergétique bénéficient même d’un bonus de déficit foncier doublé. C’est un outil concret pour réduire la consommation énergétique du parc immobilier français.
Quels sont les risques de fraude ou d’abus ?
Le risque principal est la "location de complaisance" : des propriétaires qui louent à un proche à un loyer très bas pour bénéficier du bonus, puis revendent après six ans. Pour y remédier, les déclarations de revenus devront être justifiées par des contrats de location signés, des preuves de paiement, et des attestations de travaux certifiées par des professionnels. Des contrôles ciblés seront mis en place dès 2027.
Ce dispositif va-t-il vraiment résoudre la crise du logement ?
Il ne résout pas tout — mais il enclenche un mécanisme essentiel. La construction neuve stagne, les rénovations sont trop rares. Ce statut donne aux propriétaires une raison claire, financière et durable, d’investir. Si 10 % des propriétaires concernés réagissent, cela pourrait générer 200 000 logements supplémentaires par an, soit 40 % de l’objectif national. C’est un bon début.
